Sporo osób, które do nas trafiają, mówi to samo: „chcemy kupić mieszkanie, ale nie wiemy, od czego zacząć”. I szczerze – to dobry punkt wyjścia, bo lepiej zapytać na początku niż dowiedzieć się o problemie po podpisaniu umowy. Z naszej praktyki w Cherubin Nieruchomości zebraliśmy 7 błędów, które powtarzają się najczęściej – i które potem kosztują czas, nerwy, a czasem naprawdę grube pieniądze.
1. Pomijanie księgi wieczystej
Brzmi jak formalność, ale to jest pierwsza rzecz, którą sprawdzamy przy każdej transakcji. Numer księgi wieczystej znajdziesz zwykle w ogłoszeniu albo dostaniesz go od sprzedającego – jeśli nie chce go podać, to już sam w sobie jest sygnał ostrzegawczy. Księgę można sprawdzić online, bezpłatnie, na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości.
Na co zwrócić uwagę:
- czy osoba, z którą rozmawiasz, jest rzeczywiście wpisana jako właściciel (dział II),
- czy nieruchomość ma hipotekę (dział IV) – jeśli ma, to nie jest koniec świata, ale trzeba wiedzieć, jak to rozliczyć przy zakupie,
- czy w dziale III nie siedzi jakaś służebność albo roszczenie, o którym sprzedający „zapomniał” wspomnieć.
Zdarzało nam się widzieć księgi, w których metraż z aktu nie zgadzał się z tym, co faktycznie jest w mieszkaniu. Drobnostka? Czasem tak, czasem zaczyna się od tego cała seria pytań do notariusza.
2. Ocena mieszkania „na pierwsze wrażenie”
Świeże malowanie i dobre zdjęcia robią swoje – i to jest właśnie pułapka. Dlatego zachęcamy klientów, żeby przy oglądaniu zaglądali tam, gdzie sprzedający niechętnie prowadzi: pod zlew, za szafę, do piwnicy.
Rzeczy, które warto sprawdzić osobiście:
- instalacja elektryczna – stare bezpieczniki korkowe to sygnał, że instalacja może wymagać wymiany,
- ślady zacieków na sufitach i ścianach, zwłaszcza w łazience i przy oknach,
- ogrzewanie – jakie jest i ile realnie kosztuje w sezonie (warto poprosić o rachunki z zimy, nie z lata),
- zapach w mieszkaniu – wilgoć i grzyb często czuć, zanim się je zobaczy.
Przy domach jednorodzinnych dorzucamy do tego dach, elewację i okna. Jeśli kwota w grę wchodzi większa, naprawdę warto zapłacić kilkaset złotych za niezależną ekspertyzę techniczną – to się zwraca, kiedy okazuje się, że dach trzeba wymienić za dwa lata, a nie za dwadzieścia.
3. Oglądanie nieruchomości tylko raz, w „idealnych” warunkach
Agent pokazuje nieruchomość zwykle w środku dnia, w spokojną pogodę. To naturalne, ale warto pojechać tam samemu jeszcze raz – wieczorem, w weekend, może nawet w godzinach szczytu. Inaczej wygląda ulica o 11 rano, a inaczej o 16, gdy wszyscy wracają z pracy i szukają miejsca parkingowego.
Warto też zerknąć do planu zagospodarowania przestrzennego dla danej okolicy. Bywało, że klient kupował dom z pięknym widokiem na łąkę, a po roku okazywało się, że ta łąka to teren pod planowaną drogę. Tego typu informacje są publiczne, trzeba tylko wiedzieć, gdzie szukać – i tu zwykle pomagamy.
4. Liczenie tylko ceny z ogłoszenia
To jest błąd, który najczęściej naprawdę „kosztuje fortunę” – bo klienci są zaskoczeni, kiedy liczymy razem wszystkie dodatkowe opłaty:
- podatek PCC – 2% wartości nieruchomości przy rynku wtórnym,
- taksa notarialna i wpis do księgi wieczystej,
- prowizja agencji, jeśli korzystasz z pośrednika,
- fundusz remontowy i opłaty wspólnoty – warto zapytać, czy planowane są większe remonty w budynku.
Te pozycje razem mogą dać kilka, a nawet kilkanaście tysięcy złotych powyżej ceny z ogłoszenia. Lepiej to wiedzieć na początku niż na etapie podpisywania aktu.
5. Podpisywanie umowy „na szybko”
Emocje przy zakupie własnego M robią swoje i czasem chce się to po prostu mieć z głowy. Rozumiemy to, ale tu właśnie warto przyhamować. Zarówno umowa przedwstępna, jak i finalna, zasługują na uważne przeczytanie – najlepiej z kimś, kto robił to już wcześniej.
Zwróć uwagę przede wszystkim na warunki zwrotu zaliczki czy zadatku, terminy przekazania nieruchomości oraz to, czy opis stanu technicznego i prawnego w umowie zgadza się z tym, co faktycznie widziałeś.
6. Brak rozmowy z administratorem albo sąsiadami
To punkt, który klienci najczęściej pomijają, bo wydaje się niewygodny. A szkoda, bo administrator budynku albo sąsiedzi powiedzą Ci więcej niż sprzedający – czy w budynku planowany jest remont elewacji, jak wygląda fundusz remontowy, czy nie ma konfliktów we wspólnocie. Czasem wystarczy jedna krótka rozmowa, żeby dowiedzieć się czegoś, co zmienia całą decyzję.
7. Kupowanie bez planu na kolejne lata
Mieszkanie idealne na dziś nie musi być idealne za pięć lat. Warto się zastanowić, czy planujesz powiększenie rodziny, zmianę pracy, czy ta lokalizacja będzie wygodna na dłużej. Sprzedaż i ponowny zakup za kilka lat to kolejne koszty notarialne, podatkowe i czasowe – i to jest błąd, który widać dopiero z perspektywy czasu, a nie w dniu podpisania umowy.
Na koniec
Większość z tych błędów nie wynika z braku rozumu, a po prostu z braku czasu na to, żeby sprawdzić wszystko dokładnie. To jest naturalne – nikt nie kupuje mieszkania co miesiąc, więc trudno mieć w tym praktykę.
Jeśli wolisz, żeby ktoś przeszedł z Tobą przez te punkty krok po kroku – od księgi wieczystej do podpisania aktu – odezwij się do nas. Znamy ten rynek i wiemy, gdzie najczęściej kryją się problemy.
Join The Discussion